中古マンションの管理費・修繕積立金は安い方がいい？購入前に確認したいポイント
作成・情報確認日：2026年9月18日
中古マンションを探していると、管理費や修繕積立金が安い物件に魅力を感じることがあります。ただし、月額が安いことだけで購入後の負担や管理状態を判断することはできません。
確認したいのは、現在の金額がマンションの管理内容や長期修繕計画に対してどのように設定されているかです。住宅ローン返済だけでなく、購入後に毎月かかる住居費まで含めて検討しましょう。
1. 管理費・修繕積立金とは
管理費は、共用部分の清掃、設備の保守、管理員業務、管理委託費など、日常的な管理に充てられる費用です。修繕積立金は、外壁・屋上・給排水設備など、将来の計画修繕に備えて積み立てる費用です。
用途が異なるため、合計額だけでなく、それぞれの使い道と収支を分けて確認する必要があります。
2. 管理費が安い＝良いとは限らない理由
管理費の水準は、総戸数、共用施設、管理員の勤務形態、清掃や点検の内容などによって変わります。金額が低くても必要な管理が行われている場合がある一方、管理内容とのバランスを確認した方がよい場合もあります。
重要事項調査報告書や管理規約、管理委託の内容などを確認し、何に使われている費用なのかを把握しましょう。
3. 修繕積立金が安い＝得とは限らない理由
修繕積立金は、将来予定する工事の内容、建物の規模・形状、設備、機械式駐車場の有無などによって必要額が異なります。現在の月額だけでは、将来の工事費に対して積立額が十分か判断できません。
国土交通省のガイドラインも、マンションごとの長期修繕計画に基づいて修繕積立金を設定する考え方を示しています。特定の金額だけを一律の基準にせず、計画と積立状況をセットで見ます。
4. 長期修繕計画を確認する
長期修繕計画では、予定している工事の内容、時期、概算費用、修繕積立金の収支計画を確認します。計画が作成されているかだけでなく、定期的に見直されているか、現在の建物や物価の状況が反映されているかも確認したいポイントです。
5. 将来の値上げ予定を確認する
修繕積立金には、当初から一定額を積み立てる考え方のほか、将来段階的に引き上げる計画もあります。購入時の月額だけでなく、総会資料や長期修繕計画から改定予定とその根拠を確認しましょう。将来の変更は管理組合の決議等によるため、必ず予定どおりになる、または必ず値上げされるとは限りません。
6. 大規模修繕の履歴・予定を確認する
過去の工事履歴と今後の予定を確認すると、建物がどのように維持されてきたかを把握しやすくなります。工事を実施した時期だけでなく、主な工事項目、今後予定する工事、資金計画も確認します。
7. 管理組合の収支・滞納状況を見る
管理組合の収支、修繕積立金の残高、借入れの有無、管理費・修繕積立金の滞納状況は、購入判断に関わる資料です。滞納があるという事実だけでマンション全体を評価せず、金額、件数、回収状況など確認できる範囲を仲介会社へ尋ねましょう。
8. 一時金徴収の予定を確認する
修繕工事費が積立金だけで賄えない場合、一時金や借入れが検討されることがあります。予定や決議の有無、今後の検討状況を確認します。将来の負担は未確定の場合もあるため、確認できた事実と検討段階の情報を分けて受け取りましょう。
9. 住宅ローン＋維持費で資金計画を考える
毎月の住居費は住宅ローン返済だけではありません。管理費、修繕積立金、駐車場・駐輪場使用料などを合算し、固定資産税や保険料も年単位で見込みます。将来の改定余地も含め、生活費や貯蓄を圧迫しない予算を考えることが大切です。
10. 仲介会社へ確認したいこと
- 管理費・修繕積立金の現在額と内訳
- 長期修繕計画と直近の見直し時期
- 将来の改定予定や検討状況
- 大規模修繕の履歴・予定
- 管理組合の収支、積立金残高、借入れ
- 滞納状況と一時金の予定
資料の取得時期や売主・管理会社から開示される範囲により、確認できる内容は異なります。分からない点を残したまま金額だけで判断せず、契約前に確認事項を整理しましょう。
まとめ
管理費・修繕積立金は、安いか高いかだけでは判断できません。管理内容、長期修繕計画、改定予定、収支や滞納、一時金の可能性を総合的に確認し、住宅ローンを含む毎月の住居費として検討することが重要です。
出典・参考資料
国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（2024年6月改訂、2026年9月18日確認）
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国土交通省「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン」（2024年6月7日改訂、2026年9月18日確認）
資料を確認する
国土交通省「マンション標準管理規約」（2025年10月17日改正、2026年9月18日確認）
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