2026年10月1日からリースバックの新ガイドライン施行｜家を売って住み続ける前に確認したいこと

作成・情報確認日：2026年10月2日

「今の家を売っても、そのまま暮らせるなら」。リースバックを検討するときは、受け取る売却代金と、売ったあとの暮らしを一緒に考える必要があります。

2026年10月1日、国土交通省のリースバックに関する新ガイドラインが施行されました。この記事では、何が明確になったのかと、契約前に確認したい売買・賃貸借の条件を整理します。

1. 2026年10月1日に何が変わったのか

新ガイドラインは、住宅のリースバック取引について、宅地建物取引業法の解釈・運用を明確にしたものです。2022年に公表された消費者向けのガイドブックとは、位置付けが異なります。

対象は、居住中の住宅の売買と、その後の賃貸借が不可分一体となる取引のうち、売買の買主が宅建業者であるもの、または売買を宅建業者が媒介・代理するものです。契約時期や買主・貸主が異なっていても、売却後に借りて住み続ける目的の取引は対象となります。

宅建業法31条の誠実な業務処理、37条の書面交付、47条1号の事実不告知等の禁止、47条の2の不適正な勧誘等の禁止について、適用・解釈を整理しています。

特に、売買契約を結ぶか判断する際には、賃貸借の内容も重要な判断材料となります。重要な事実を故意に告げない行為は47条1号に抵触し、過失による不告知も31条1項に抵触するおそれがあるとされています。

これらをすべて「35条の重要事項説明事項が追加された」と捉えるのは適切ではありません。賃貸の媒介・代理をする宅建業者には、35条・37条など、賃貸の媒介等に通常適用される規定が適用されます。

2. そもそもリースバックとは

住宅を売却して代金を受け取り、売却後は買主側へ家賃を払いながら、同じ住宅に住み続ける契約形態です。家の所有者から、賃借人へ立場が変わります。

売買契約だけでなく、その後の賃貸借契約まで含めて考える点が特徴です。売却代金の使い道に加え、毎月の支出や住める期間を確認しましょう。

3. 売却後も住めることと、住める期間は別の確認

売却後も住めることと、希望する期間ずっと住めることは同じではありません。

賃貸借契約の種類や期間、更新・再契約の条件によって、居住を続けられる見通しは変わります。「何年暮らしたいか」を先に整理し、契約上の条件と照らし合わせてください。

4. 確認① 売却価格

提示された金額だけでなく、価格の根拠、代金以外に支払う金銭、その目的を確認します。住宅ローン残債や諸費用も含め、手元に残る金額を整理しましょう。

比較材料として、通常の仲介売却ではどの程度の価格が見込めるかを確認する方法もあります。条件の異なる取引を「必ず安い・高い」と決めつけず、費用と日程をそろえて比較します。

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査定価格は成約を保証する金額ではありません。提示条件との比較に使うための目安として整理します。

5. 確認② 毎月の家賃

家賃の額、支払日・方法、改定に関する条件を確認します。家賃以外の金銭もある場合は、金額・支払時期・目的を並べてください。

現在の住宅ローン返済額との単純比較だけでなく、売却後の収入や生活費、契約で負担する費用を含めて考えます。希望する居住期間の支出を見積もると、受け取る代金との関係も整理しやすくなります。

6. 確認③ 賃貸借契約の期間と更新

普通借家・定期借家等のどの契約なのか、契約期間、更新や再契約の条件を確認します。「更新」と「再契約」を同じ意味で受け取らず、説明と契約書を照合してください。

「必ず更新できる」「一生住める」と考えず、満了時に何を確認し、どのような手続きが必要かまで尋ねましょう。

7. 確認④ 途中解約・違約金

売買と賃貸借それぞれについて、解除できる条件、手続き、損害賠償や違約金の定めを確認します。契約前と契約後では、取りやめる際の扱いが異なることがあります。

転居や家計の変化を想定し、賃貸借の途中解約に必要な通知期間や費用も確認しておきましょう。

8. 確認⑤ 修繕費などの負担

設備の故障や修繕費を誰が負担するか、連絡先、工事・設備変更の手続きなどを確認します。所有権が移るからといって、借主の費用負担がなくなると一律に考えないでください。

税・公課の負担に関する定め、敷金等の精算、災害等による損害の負担に関する定めがある場合も、内容を確認します。

9. 確認⑥ 第三者へ物件が売却された場合

買主側が第三者へ物件を譲渡する可能性と、その場合の賃貸借への影響を確認します。貸主や管理窓口が変わる場合の通知・支払先・修繕の連絡先も、実際の事業者に尋ねてください。

第三者への売却だけで退去が決まる、または何も変わらない、と一律に判断せず、契約内容と個別の状況を確認する必要があります。

10. 確認⑦ 買戻し条件

買戻しが可能と説明されている場合は、特約の有無、条件、価格、期限、手続きを確認します。将来の資金調達まで確定しているわけではないため、「買い戻せる」という言葉だけで判断しないことが大切です。

11. 通常売却とリースバックは何が違うか

売却後に退去する通常売却と、売却後に賃借人として住み続けるリースバックでは、目的と契約構造が異なります。どちらかを順位付けするのではなく、今の家に住みたい期間、必要な資金、転居の予定から整理しましょう。

• 通常売却：売却価格・諸費用・住宅ローン残債・引渡し時期・次の住まいを整理する。
• リースバック：売買の条件に加え、家賃・契約期間・更新・修繕等の賃貸借条件も整理する。

12. 契約前に一覧で確認したい項目

実際の事業者の説明と契約書を照合し、不明な項目は契約前に質問してください。次の一覧だけで確認を終えず、ご自身が気になる条件も加えましょう。

ガイドラインは、売買価格・家賃の算定根拠や、売却代金と家賃等の関係の説明を、可能な範囲で対応することが望ましい事項として示しています。ただし、売買の媒介・代理をする宅建業者が、媒介・代理契約書に記載する売買すべき価額について意見を述べる場合は、宅建業法34条の2第2項（代理の場合は34条の3による準用）に基づき、その根拠を明らかにする義務があります。ガイドライン上の推奨事項と、既存の法的義務を区別して確認しましょう。

13. まとめ

リースバックは、売却と賃貸借を一緒に考える取引です。新ガイドラインは、判断に重要な情報を適切に告知することなど、宅建業法の解釈・運用を明確にしています。

売買価格だけでなく、家賃・契約期間・更新・解除条件・修繕負担まで確認することが重要です。

FKホームは不動産売買仲介会社です。通常売却の価格整理、住宅ローン残債、売却スケジュール、住み替え計画など、一般的な売却方法との比較材料を整理します。個別のリースバック契約は、実際の事業者・契約書等を確認してください。

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出典・参考資料

• 国土交通省「住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法ガイドライン」公式掲載ページ
• 国土交通省「住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（リースバックに関するガイドライン）」令和8年10月1日施行版
• 国土交通省「住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法ガイドラインの策定」概要

施行日：2026年10月1日。資料確認日：2026年10月2日。個別の契約条件・法的判断は、契約書と実際の取引内容を確認し、必要に応じて専門家へご相談ください。