住宅ローンが残っている家から住み替えるには？残債・売却手残り・次の購入予算の考え方

住宅ローンが残っている家から住み替えるには？残債・売却手残り・次の購入予算の考え方

「今の家の住宅ローンがまだ残っているけれど、子どもの成長に合わせて広い家へ住み替えたい」。このように考え始めても、今の家を売った後にいくら残り、次の家をいくらまで買えるのか分からず、動けない方は少なくありません。

住宅ローンが残っている家でも、売却代金や自己資金などでローンを完済し、抵当権を抹消できる見通しが立てば、住み替えを進められる可能性があります。ただし、売却価格からローン残債を引いた金額が、そのまま次の家の頭金になるとは限りません。

この記事では、住宅ローン残債、売却後の手残り、次の購入予算をどの順番で確認すれば、自分たちの住み替えが可能か判断しやすくなるのかを整理します。

先に結論：3つの数字を順番に整理する

住宅ローンが残っている家からの住み替えでは、現在の住宅ローン残債、売却後の手残り、次の購入予算を順番に整理することが大切です。

先に新居の価格だけを決めると、実際の手残りが想定より少なかったときに資金計画が合わなくなることがあります。まず今の家のお金を整理してから、新居の予算へ進みましょう。

住宅ローンが残っていても住み替えはできる？

住宅ローン返済中でも、売却そのものを検討することは可能です。ただし、買主へ引き渡す際には、原則として住宅ローンを完済し、金融機関の抵当権を抹消する手続きが必要です。

そのため、最初に確認したいのは「売却代金などで残債と売却費用をまかなえるか」です。売却価格が残債を下回る場合でも、自己資金で不足分を補えるか、利用できる住宅ローン商品があるかなど、金融機関への確認を含めて個別に整理する必要があります。

住宅ローンの取扱いや審査条件は金融機関、借入状況、購入物件によって異なります。「残債があるから無理」と決めつけず、数字を確認して判断しましょう。

STEP1｜現在の住宅ローン残債を確認する

まず、現在借りている金融機関へ住宅ローン残高を確認します。返済予定表やインターネットバンキングで確認できる場合もありますが、売却時に必要となる正確な完済金額は、完済予定日によって利息や手数料が変わることがあります。

残高証明書の年末残高と、実際の売却日に必要な完済額が同じとは限りません。売却時期が見えてきたら、金融機関へ改めて確認することが大切です。

STEP2｜今の家がいくらで売れそうか確認する

次に、今の家の査定価格を確認します。住み替え資金計画では、高く売れた場合だけでなく、現実的に成約する可能性がある価格帯を把握することが重要です。

査定価格は、周辺の成約事例、現在の競合物件、築年数、広さ、立地、室内状態などをもとに算出する予想価格です。査定価格で必ず成約するわけではないため、査定の根拠と販売期間の見通しも確認しましょう。

関連記事： 売却査定で高い金額を出す会社は本当に良い？査定価格と成約価格の違い

STEP3｜売却価格ではなく「手残り」を試算する

次の購入資金を考えるときは、売却価格そのものではなく、住宅ローン返済や売却諸費用を差し引いた後の手残りを見ます。

架空例：4,500万円で売却できる想定の場合

想定売却価格が4,500万円、住宅ローン残債が3,000万円でも、差額の1,500万円すべてを次の家へ使えるとは限りません。仲介手数料、抵当権抹消などの登記関連費用、住宅ローンの一括返済に関する費用、契約書の印紙税などを確認する必要があります。

物件や契約条件によっては、測量、補修、残置物処分、引越しなどの費用が発生する場合もあります。譲渡所得に関する税金や利用できる特例は、所有期間や取得費などの条件で異なるため、個別の税務判断は税務署や税理士へ確認してください。

STEP4｜次の購入に使える自己資金を決める

手残りが分かったら、その全額を頭金にするのではなく、住み替えに伴う支出と購入後に残す資金を分けて考えます。新居の購入諸費用、引越し代、仮住まい費用、家具・家電、入居後の修繕費なども見込んでおきましょう。

30〜40代のファミリー世帯では、教育費、車の買い替え、働き方の変化なども考えられます。頭金を増やすことだけでなく、手元資金をどれくらい残すかも大切な判断です。

STEP5｜次の住宅ローンを含めて購入予算を整理する

次の購入予算は、住み替えに使える自己資金と、新たに借りる住宅ローンを合わせて考えます。ただし、金融機関の借入可能額が、そのまま家計に無理のない予算とは限りません。

新居の住宅ローン返済に加え、マンションなら管理費・修繕積立金、戸建てなら将来の修繕費、共通して固定資産税や保険料なども見込みます。現在の生活費や将来の支出を確保したうえで、無理なく返せる月額から予算を逆算しましょう。

住宅ローンの審査結果や利用条件は、年収、既存借入、年齢、勤務状況、購入物件などにより異なります。実際の借入条件は金融機関への確認が必要です。

関連記事： 住宅ローンで「借りられる額」と「返せる額」は違う？無理のない資金計画の考え方

売却と購入のタイミングは資金計画の後に考える

残債、手残り、購入予算が見えてから、売却と購入のどちらを先に進めるか考えます。手残りを新居の購入に使う場合は、売却を先に進める方が予算を確定しやすい一方、仮住まいが必要になる可能性があります。

購入を先に進める場合は、現在のローンと新しいローンが重なる期間、売却が想定より長引いた場合の負担、引渡し時期を確認します。どちらが合うかは、自己資金、収入、売却期限、希望物件によって異なります。

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住み替え可能性を確認する5ステップ

まとめ

住宅ローンが残っている家からの住み替えは、残債があることだけで可否が決まるわけではありません。現在の住宅ローン残債、売却後の手残り、次の住宅ローンと自己資金を順番に整理することが第一歩です。

まだ売ると決めていなくても、今の家がいくらくらいで売れそうか、ローンがどれくらい残っているかを確認すると、住み替えの選択肢が見えやすくなります。