建物状況調査の報告書で「調査できなかった箇所」があったら。契約前に整理する確認メモ
気になる中古住宅の建物状況調査が終わり、報告書を受け取った。ところが、一部に「調査できなかった」と書かれている。何か問題があるのか、それとも気にしなくてよいのか、迷うところです。
まず分けたいのは、確認した結果と、確認できずに残ったことです。「調査できなかった」を「不具合なし」と読み替えず、場所・理由・次の確認方法を整理しましょう。
この記事では、調査を依頼するか迷う段階ではなく、報告書を手にした後に、契約前の質問をまとめる手順を紹介します。
1．「調査できなかった」は、結果が出ていない部分
国土交通省のQ＆Aでは、点検口がない場合や、移動困難な家具などで見えない箇所があっても調査は実施でき、確認できなかった箇所は結果の概要・報告書に記載すると説明されています。
その記載だけで不具合があると決まるわけではありません。一方で、状態を確認したことにもなりません。報告書の結論だけでなく、該当する部位と写真、調査できなかった理由を調査実施者に尋ねてください。
2．最初に、報告書へ3つの印を付ける
報告書を読みながら、気になる箇所を次の3つに分けてメモしてみましょう。これは読み落としを減らすための整理方法で、専門的な判定を自分でするためのものではありません。
- 確認した結果について、説明を聞きたい箇所
- 調査できなかった箇所と、その理由
- 自分が気になるものの、依頼した調査の対象か分からない箇所
例えば、床下の確認ができなかった理由を聞く質問と、給湯器が使えるかを聞く質問は、同じ依頼先・調査内容で答えが出るとは限りません。「見ていない部分」と「今回の対象外」を分けると、次に誰へ確認するかを決めやすくなります。
3．理由に合わせて、追加確認の方法を相談する
家具の配置や当日の天候など、条件を変えれば再確認できる可能性がある場合は、調査実施者と売主様に相談します。点検口がない場合などは、どの方法なら確認できるのか、建物への影響や所有者の承諾も含めて検討が必要です。
買主様の判断だけで家具を動かしたり、点検口を新設したりすることはできません。追加作業を手配する前に、次の項目をそろえましょう。
- 何を確認するための作業か
- 誰の承諾・立会いが必要か
- 追加費用と、その負担者
- 実施できる日と、結果を受け取れる日
- 追加確認をしても残る不明点は何か
「もう一度見れば全部分かる」とは限らないため、確認方法の限界まで聞いておくことが大切です。
4．契約予定日と、回答がそろう日を並べる
質問をしただけで安心せず、回答待ちの項目がどれか分かるようにしておきます。確認メモには、質問・確認先・回答予定日・受け取った資料を並べて記録すると整理しやすくなります。
例えば、次のように具体的に尋ねます。
- 「報告書のどの写真・記載が、この部屋の状態に対応していますか」
- 「この箇所は再確認できますか。できない場合、どんな不明点が残りますか」
- 「追加確認の結果は、契約予定日の前に受け取れますか」
- 「結果を見て相談したい場合、日程や条件を誰と調整しますか」
判断に必要な情報がそろわない場合は、契約を急ぐ前に、その不明点と日程を担当者へ伝えましょう。契約日や条件の変更が当然に認められるわけではないため、当事者間での相談が必要です。
5．調査結果と、売買の取り決めは別に確認する
建物状況調査は、調査時点の劣化・不具合を把握するためのものです。建物に不具合がないことや、将来の状態を保証するものではありません。
追加確認で何か分かった場合も、そのまま売主様の補修負担や購入条件が決まるわけではありません。分かった内容を、物件状況報告書などの資料と照らし合わせ、引渡しまでの対応や費用負担をどう取り決めるか確認しましょう。
契約不適合責任や解除の扱いは、契約内容と個別事情で判断が必要です。調査報告書だけで「補修してもらえる」「自由に取りやめられる」と結論を出さず、不動産会社へ確認し、必要に応じて専門家に相談してください。
契約前に残しておきたい、5行の確認メモ
- 調査できなかった場所と理由
- 追加確認の方法・承諾・費用
- 確認先と回答がそろう日
- 確認後も残る不明点
- 売買条件や日程について相談すること
報告書を読んで不安になったときは、漠然と「大丈夫ですか」と聞くより、この5項目を埋めていくと、次の相談が具体的になります。
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