2026年の住宅ローン減税、中古住宅はどう変わった？控除期間・借入限度額・入居要件を整理の画像

2026年の住宅ローン減税、中古住宅はどう変わった？控除期間・借入限度額・入居要件を整理

住宅ローン 2026.09.25

#購入 #マンション #一戸建て #中古 #コラム

作成・情報確認日：2026年9月25日

「中古住宅でも住宅ローン減税は使える？」「2026年に入居する場合、何を確認すればいい？」。物件を探していると、こうした疑問が出てきます。中古住宅も一定の要件を満たせば対象ですが、住宅の区分によって借入限度額や控除期間が異なります。

この記事では、2026年入居の中古住宅について、物件選びの段階から確認したい順番を整理します。個別の適用可否や控除額を保証するものではありません。

※アイキャッチ画像はイメージです。

2026年の住宅ローン減税とは

住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）は、要件を満たす住宅の取得等で住宅ローンを利用した場合に、年末のローン残高等を基に計算した額を所得税額から控除する制度です。2026年に入居する中古住宅にも適用の可能性があります。

控除率は0.7％ですが、「借入額の0.7％が必ず現金で戻る」という意味ではありません。住宅の区分、年末残高、取得対価、実際の税額などで控除額は変わります。

中古住宅も対象。ただし条件は一律ではない

まず確認するのは、その物件が制度上どの住宅区分に当たるかです。認定長期優良住宅・認定低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅、その他の住宅では、2026年入居時の借入限度額と控除期間が異なります。広告の「省エネ」などの表現だけで区分を決めず、必要な証明書の有無まで確認しましょう。

中古住宅の区分	借入限度額	控除期間
認定長期優良・認定低炭素	3,500万円	13年
ZEH水準省エネ	3,500万円	13年
省エネ基準適合	2,000万円	13年
その他の住宅	2,000万円	10年

上表は2026年入居の中古住宅について、子育て世帯・若者夫婦世帯等の上乗せを含まない基本枠です。特例対象者は住宅区分によって上乗せがあり、個別要件と証明書の確認が必要です。借入限度額は借りられる額を示すものではなく、控除計算の上限です。

2025年までの入居では、認定住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅に当たる中古住宅の控除期間は10年、年ごとの控除限度額は21万円でした。2026年以降の入居では、これらの区分の控除期間が13年となり、認定住宅・ZEH水準は年24.5万円、省エネ基準適合住宅は年14万円です。「その他の住宅」は引き続き10年・年14万円です。実際の控除額は所得税額や年末の借入残高等によって変わります。

物件選びでは住宅性能の証明方法も確認

認定住宅や省エネ住宅の枠を検討する場合は、該当する性能を証明する書類が必要です。たとえば国税庁は、ZEH水準省エネ住宅や省エネ基準適合住宅について、住宅省エネルギー性能証明書や所定の評価書等を挙げています。物件資料に書かれた呼び名だけで判断せず、仲介会社を通じて売主側に取得できる書類を確認しておくと、資金計画を組みやすくなります。

「その他の住宅」も一律に対象外ではありません。一方で、中古住宅には耐震基準等を含む別の要件もあります。築年数だけで機械的に判断せず、建築時期や証明書類を確認してください。